Metodología de Diseño Urbano a escala de barrio, con propuestas de vivienda, equipamiento Urbano y espacios públicos exteriores, aplicando criterios e

UNIVERSIDAD VERACRUZANA.
Facultad de Arquitectura.
Materia: Urbanismo.
Catedrático: Dr. Arq. Daniel R. Martí Capitanachi.
Ensayos y reflexiones.

Metodología de Diseño Urbano a escala de barrio, con propuestas de vivienda, equipamiento Urbano y espacios públicos exteriores, aplicando criterios e Indicadores de sustentabilidad.

En el panorama estatal los nuevos espacios urbanos se crean atendiendo a la Ley y al margen de ella, produciéndose la ciudad de manera cotidiana tanto en su reconfiguración interna como en su expansión física, atendiendo más a criterios de oportunidad por motivo comercial.

La ciudad que se crea con respeto a la Ley y a los reglamentos atiende en más de un 70% de los espacios nuevos a la demanda que corresponde a personas que perciben menos de 4 salarios mínimos, como ingreso familiar mensual, y que aún con esa percepción tienen derecho a convertirse en solicitantes de algún lote con servicios o vivienda por parte del Estado Mexicano.

La ciudad que crece al margen de la Ley, está construida por personas que se encuentran por debajo de la percepción de 2.5 salarios mínimos como ingreso familiar mensual y representan más del 50% del total de la población que habita en espacios urbanos en forma promedio en nuestro país.

Planteado así, la problemática tiene una doble visión. Por una parte, la creación de fraccionamientos de tipo interés social y popular donde la respuesta del Estado, en afán de servir a las mayorías se ha traducido en una mayor densificación del suelo urbano, acotando el tamaño de los lotes a dimensiones mínimas, en el que indicadores como el clima, las tradiciones culturales, el sentido patrimonial de la vivienda o la calidad estética del proyecto han quedado por completo relegadas. Por otra parte, segmentos que crecen carentes de alguna forma de planificación con sistemas viales indebida o insuficientemente trazados, ausencia de áreas a destinarse al uso público, ocupación de territorios de difícil introducción de servicios públicos y en algunos casos, inclusive, de riesgo.

La solución no es sencilla, y vista desde el aparato estatal requiere del concurso de todos los actores involucrados: las dependencias, los promotores de vivienda, las entidades financieras, los líderes de colonias y los vecinos. Se trata de intervenir respecto de espacios existentes en la ciudad en los que se vislumbra la llamada pobreza urbana, o en su caso, sobre territorios que se agregan con la premisa de que su incorporación debe ser lo más barato posible. En pocas palabras, el tema económico es hegemónico en las soluciones que hoy en día se plantean y donde la palabra de arquitectos y urbanistas escasa o nula atención merecen dado que sus propuestas resultan onerosas en el panorama nacional de la problemática de la vivienda.

A manera de análisis se presenta un ejercicio relativo a la ocupación de suelo urbano en fraccionamientos de interés social tomando como constante que la vialidad ocupe un 40% del total de la superficie. Vale mencionar que de acuerdo a la normatividad vigente en Veracruz, el tamaño del lote mínimo unifamiliar es de 7 metros de frente por 15 metros de fondo, arrojando una superficie de 105 metros cuadrados y una densidad bruta de 60 viviendas por hectárea.

Cuadro 2.- Análisis de densidades reglamentarias
Datos constantes. En 1 hectárea 60% del área vendible.- Es el resultado de un proyecto de lotificación considerando vialidades y cálculo de áreas de donación en 15% de área vendible para equipamiento y 4% de área vendible para área verde.
Tipo de Fraccionamiento Interés Social Unifamiliar Unifamiliar Multifamiliar
2 Viviendas
Superficie Vendible 6,000 M² 6,000 M² 6,000 M²
Superficie Mínima del Lote 105 M² 67.50 M² 135.00 M²
Configuración Promedio Del Lote 7.00 M. de Frente
15.00 M. de Fondo 4.50 M. de Frente
15.00 M. de Fondo 9.00 M. de Frente
15.00 M. de Fondo
Sembrado ------ ------ Horizontal
No. de Lotes 57 88 44
No. de Viviendas 57 88 88
Densidad Bruta -Viviendas por Hectárea- Menor de 60 Menor de 90 Menor de 90
Fuente: Ley de Desarrollo Urbano y Regional y Reglamento para la Fusión, Subdivisión, Relotificación y Fraccionamiento de Terrenos en el Estado de Veracruz.

Como resultado de la presión ejercida por los promotores de vivienda en el Estado por motivo de la reducción del techo financiero promovido por las entidades crediticias abocadas a impulsar la construcción de la vivienda, durante el año 2003 se redujo la superficie del lote mínimo unifamiliar a 67.50 metros cuadrados, conservándose el fondo de 15.00 metros y un frente de 4.50 metros. Tal saturación del suelo elevó el número de lotes de 60 a 88, por lo que la densidad máxima permisible arrojó 90 viviendas por hectárea. Hay que hacer constar que las superficies destinadas a áreas verdes y de equipamiento urbano no sufrieron alteración, conservándose en porcentajes de 4 y 15% respectivamente, por lo que en términos reales la dotación por metro cuadrado por habitante disminuyó en aproximadamente un 30% en ese tipo de desarrollos. Por lo que corresponde a la vialidad, ésta se mantiene en su misma dotación ya que el fondo del lote se conserva, lo que significa una parrilla con intervalos viales a cada 30 metros.

Como una forma de conciencia institucional, este tipo de lotificación solamente es permitida en aquellas zonas en las que existe suficiencia en los servicios necesarios, o en su caso la posibilidad inmediata de su introducción.

Como derivación de las mismas presiones inmobiliarias y financieras, para principios de 2005 se propuso en el seno del Consejo Estatal de Fomento a la Vivienda, el incremento a las densidades permitidas en el Estado de Veracruz, las cuales resultaban altas ya en ese tiempo, ya que se aproximaban a la mayor nacional de 100 viviendas por hectárea permitida estrictamente en el Estado de Puebla. Los promotores de vivienda propusieron a la Mesa las siguientes consideraciones:

• Reducir el tamaño del lote a 3.00 metros de frente y 15.00 metros de fondo, con una superficie de 45.00 metros cuadrados.
• Ofrecer cajón de estacionamiento solo al 50% del total de lotes del fraccionamiento del que se tratara.
• Reducir la dotación de equipamiento del 15 al 7.5% de la superficie neta a cambio de construir el inmueble en el cual se prestaría el servicio público, y
• Aceptar andadores hasta de 5.00 metros de ancho para abatir el costo que significa la vialidad.

Ninguna de las propuestas fue aceptada, puesto que el desarrollo a generarse impediría el crecimiento de la vivienda, implicaría la escasa posibilidad de movilidad al interior del mismo, arrojaría a futuro problemas de tráfico y reduciría la participación de los espacios públicos dentro de estos nuevos segmentos urbanos. En ninguno d4e los casos las propuestas se refirieron al mejoramiento del proyecto arquitectónico, a la autoconstrucción, a la utilización de tecnologías alternativas o a la agrupación de vivienda. Es decir, no hubo algún aporte urbanístico o arquitectónico en pro de la calidad de vida de los futuros moradores de esos espacios.

En contrapropuesta se ofreció, conservando el 40% relativo a vialidad y áreas de donación, que la vivienda pudiera manejarse como pequeños bloques multifamiliares con agrupaciones de dos a cuatro viviendas por lote, ofreciéndose distintos arreglos que van de 100 a 135 viviendas por hectárea, en régimen condominial.

El cuadro siguiente muestra tales densidades:

Cuadro 3.- Análisis de densidades propuestas
Tipo de Fraccionamiento Interés Social Multifamiliar Vertical 4 Viviendas Multifamiliar Vertical 2 Viviendas Multifamiliar Vertical 4 Viviendas Máxima
Superficie Vendible 6,000 M² 6,000 M² 6,000 M²
Superficie Mínima del Lote 240.00 M² 105 M² 180.00 M²
Configuración Promedio del Lote 16.00 M. de Frente
15.00 M. de Fondo 7.00 M. de Frente
15.00 M. de Fondo 12.00 M. de Frente
15.00 M. de Fondo
Sembrado 2 Viv. por Nivel
2 Niveles 1 Viv. por Nivel
2 Niveles 2 Viv. por Nivel
2 Niveles
Frente Virtual por Vivienda 4.00 M. 3.50 M. 3.00 M.
No. de Lotes 25 57 33
No. de Viviendas 100 114 133
Densidad Bruta -Viviendas Por Hectárea- Menor de 100 Menor de 120 Menor de 135

Derivado de lo anterior se aceptó como densidad máxima en el Estado de Veracruz, una densidad multifamiliar de hasta 125 viviendas por hectárea, en arreglo de cuatro viviendas por lote, en un predio cuyo frente de 12.00 metros permite alojar un cajón de estacionamiento por cada casa – habitación. Tal incentivo coloca a Veracruz en la circunstancia nacional como el Estado en el que se permite la mayor concentración de viviendas por hectárea.

Y aunque desde el punto de vista de la promoción de la vivienda parece un éxito hay que recordar que la participación respecto de las áreas públicas disminuyó para cada habitante de esos barrios en mas de un 50%. El punto de reflexión contrapone a la cantidad de habitantes respecto de la calidad de vida. Nuevamente, urbanistas y arquitectos permanecieron al margen de tales decisiones y la mayoría de ellos permanecen desinformados de reformas jurídicas que modifican la forma de hacer ciudad, que transforman drásticamente el panorama de los nuevos barrios y que alteran por completo el sentido patrimonial de la vivienda como propiedad exclusiva, toda vez que ahora forma parte de un conjunto indiviso de apropiación colectiva.

Por lo que respecta a la ciudad que se construye al margen de la Ley resulta notoria la escasa asesoría técnica para su formación. Si bien se tratan de espacios informales por llamarles de alguna forma, también es cierto que se crean al amparo del poder del Estado Mexicano, que ante su incapacidad de dar atención al total de los demandantes, tolera la ocupación irregular de nuevos espacios habitacionales. Líderes, promotores sociales y organismos no gubernamentales, por mencionar algunas entidades alientan la creación de tales espacios sin que se trabaje a favor de la calidad de vida de quienes los habitan.

Ante la situación de hecho, se inician programas institucionales para su regularización, ya sea jurídica por lo que respecta a la titulación del suelo o ya sea, funcional por lo que corresponde a la introducción de los servicios públicos, pero en ningún caso se conoce de la integración para generar mejores trazados viales o suficiente dotación y habilitación de espacios públicos.

Parece entonces que el problema de la calidad de vida en desarrollos tutelados por la Ley y en los que están al margen de ella, coinciden en una insuficiente dotación y localización de áreas verdes y de equipamiento público. Si se aplicaran los estándares internacionales de 8 metros cuadrados por habitante de área verde, la mayoría de las ciudades mexicanas, incluida la capital del país, lo pasarían e inclusive lo rebasaría en sus cascos viejos, pero en ningún caso tratándose de los espacios de reciente incorporación. Lo mismo sucedería en materia de equipamiento público, convirtiéndose las ciudades en enormes segmentaciones de lotes habitacionales con escasísima presencia de áreas públicas que puedan convertirse en puntos de reunión, de convivencia o de lectura de la ciudad.

Tanto en forma institucional como de manera informal se alienta un hacinamiento que dirige a la ciudad a convertirse en un espacio amorfo, segmentado física y socialmente, de difícil comprensión y de escasa calidad de vida. Es urgente revertir tal tendencia introduciendo elementos sencillos de diseño urbano que permitan una mejor calidad de vida. Se pueden mencionar entre ellos los siguientes:

• Modificar la proporción del lote de 1:2 a 1:3. Tal disposición genera manzanas más anchas que traen como consecuencia que cuenten con un corazón, y sobre él un conjunto de espacios que pueden arbolarse y no implican ampliar las dotaciones públicas de área verde. En el sentido arquitectónico, esta proporción de lote permite una mejor distribución de los espacios habitables, y en su caso, la oportunidad de crecimiento futuro de la vivienda.

• Modificar la forma de dosificación de los espacios públicos. En lugar de corresponder a una participación relativa respecto de la superficie vendible, deberían de conformar un dato fijo de superficie por habitante, de tal forma que independientemente del tamaño del predio sea el tamaño poblacional del desarrollo el que señale la dotación total a realizarse.

• Que la introducción de los servicios atienda a tecnologías alternativas para la captación de agua y en su caso, para el tratamiento de las residuales. Asimismo, que se reduzcan los consumos de energía eléctrica por motivo de iluminación con base en el aprovechamiento de la luz solar a través de celdas. Que los pavimentos sólo sean colocados hasta concluir los servicios básicos, y se traten de recubrimientos permeables que permitan la filtración a fin de reducir los caudales por motivo de drenaje pluvial.

• Que resulte obligatorio la mezcla de vivienda unifamiliar y multifamiliar a propósito de generar verdaderos barrios en los que las relaciones de proximidad y vecindad incidan en el sentido de pertenencia y arraigo de la comunidad.

En todos estos temas, la labor de arquitectos y urbanistas y su vinculación tanto con colonos como con autoridades resulta imprescindible. Por lo que corresponde a las Mesas oficiales de vivienda, la opinión de los académicos debe ser más insistente para favorecer la calidad de vida urbana a pesar del sacrificio económico que esto implique. El reto en consecuencia en este sentido es enorme y la responsabilidad resulta ineludible. Se anexa propuesta de modificación a la Ley en la materia para su análisis y consideración por la Academia.


PROPUESTA DE MODIFICACIÓN Y ADICIÓN AL ARTÍCULO 81 DE LA LEY NÚMERO 26 DE DESARROLLO REGIONAL Y URBANO.

“ARTÍCULO 81.- Las disposiciones secundarias determinarán los tipos de fraccionamientos, los usos y destinos, los mínimos de superficies de lotes, frentes, vialidad, restricciones de ubicación y construcción, infraestructura necesaria, donaciones, mobiliario urbano, garantías, mecanismos de supervisión y recepción y demás elementos de la urbanización, de acuerdo con sus diferentes tipos; así como los requisitos, condiciones y procedimientos para la autorización de fraccionamientos, además de las obligaciones de los fraccionadores y de los adquirentes de lotes de los mismos.

Las dimensiones mínimas de lotes para vivienda unifamiliar serán de ciento cinco metros cuadrados con un frente de siete metros lineales y sólo en desarrollos habitacionales de interés social se permitirá el lote de ocupación unifamiliar cuyas dimensiones mínimas sean de setenta y siete metros con cinco decímetros cuadrados de superficie y cuatro metros con cincuenta centímetros lineales de frente, siempre que sobre el mismo exista una vivienda estructuralmente independiente o, en su caso, se demuestre fehacientemente que el adquirente o el promotor ha recibido crédito para su construcción inminente.

No se autorizará el traslado de dominio de los lotes a que se refiere el párrafo anterior cuando:
I.- No exista vivienda sobre él construida o no se demuestre la obtención de crédito con tal finalidad;
II.- Se carezca de infraestructura básica en el sitio en que se ubique el lote; y
III.- Contándose con infraestructura básica en la zona, no se permita ampliar la cobertura del servicio por el incremento de densidad y la mayor partición del suelo urbano.”

Las dimensiones mínimas de lotes para vivienda multifamiliar serán de ciento ochenta metros cuadrados con un frente de doce metros lineales, en ocupación de cuatro viviendas, resolviéndose en dos viviendas por nivel; estos conjuntos deberán contar con un cajón de estacionamiento por vivienda, todos resueltos hacia el interior del lote. La enajenación de estas viviendas será bajo el régimen de condominio.

Se entiende por desarrollo habitacional aquél en el que además de cumplirse los requisitos urbanos solicitados para los fraccionamientos de interés social, se ofrece como producto la vivienda.

Tratándose de desarrollos habitacionales, los tiempos de publicación se ajustarán a una sola exhibición tanto en la Gaceta Oficial como en el periódico de mayor circulación del lugar de que se trate y su exhibición por siete días consecutivos en la tabla de avisos del Palacio Municipal del lugar en que se ubique el proyecto.

En estos desarrollos habitacionales, para efectos de garantizar al Gobierno del Estado la realización de las obras de urbanización, el promotor podrá optar por la constitución de fianza, hipoteca sobre el treinta por ciento de los lotes resultantes del proyecto autorizado o hipoteca equivalente al valor de la obra de urbanización sobre inmueble distinto. Los inmuebles a hipotecar deberán reportar al momento de constituir la garantía, libertad de gravamen. Para su liberación se deberá demostrar la recepción satisfactoria de los servicios públicos por parte de los órganos y entidades competentes, así como la exhibición de los instrumentos públicos, debidamente inscritos en el Registro Público de la Propiedad, en los que se consigne la donación a favor del Ayuntamiento de que se trate, de las áreas de vialidad, equipamiento y verdes.

Bibliografía
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Secretaría de Gobernación.
Publicado en el Diario Oficial de la Federación con fecha 30 de Mayo del 2001.

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Secretaría de Desarrollo Regional

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IX, X, XI y XII Censo Nacional de Población y Vivienda
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Publicado en la Gaceta Oficial del Estado, número 204 de fecha lunes 13 de Octubre de 2003.

WB staff calculations based on ENIGH surveys.

Coordinación Estatal de Oportunidades, 2003.


Glosario
Afectaciones. (Del lat. affectus, a, um, derv. de afficere, affectum, de add y facion, influir, obrar sobre alguno, afectar alguno con.) pl. f. Determinaciones del uso y ocupación del suelo urbano, que se relacionan con limitaciones y condicionantes reglamentadas en el uso del suelo. Estas reglamentaciones parten de los planes urbanos vigentes, y se determinan por medio de las zonificaciones secundarias del suelo. Dentro de los tipos de afectación, esta la expropiación de las propiedades para el bien social, que puede ser por cambio de destino o de propietario. Dentro de los planes urbanos y regionales se presentan varios tipos de afectaciones, desde las reservas territoriales, hasta condicionantes de los lotes urbanos y usos del suelo. Sin olvidar las servidumbres, tanto de paso como de uso de la tierra.

Ciudad. (Del lat. Civitas, civitatis, conjunto de ciudadanos integrantes de una urbe o Estado).) f. Población reunida y asentada en forma permanente y dentro una totalidad social, que busca las satisfacciones de vivir en conjunto, gracias a bienes y servicios que mejoran las condiciones de vida. Los conceptos romanos de ciudad y urbe, tenían connotaciones diferentes. En lat. de urbs, en urbanus, a um, es propio o relativo a la ciudad, y con mayor claridad urbanae, las cosas de la ciudad, por tanto urbe es lo relacionado al conjunto de calles y edificios; por ciudad se referían a la agrupación de personas o población que habitaba en una urbe o Estado, es decir, a la totalidad social, vista como asentamiento humano de cierta importancia cuantitativa y aspectos cualitativos de la población residente.

Desarrollo de la comunidad. M. Serie de acciones que promueven cambios cualitativos organizativos y educacionales en los grupos sociales, en búsqueda de un mejoramiento cualitativo expresado cuantitativamente en el medio, tanto en el mejoramiento espacial del hábitat urbano-arquitectónico como en las relaciones sociales entre la población de la comunidad. Estas acciones de bienestar común consisten en propiciar el dia´logo entre los miembros de la comunidad, con objeto de analizar la realidad en que viven y motivar la organización consciente y progresiva de sus medios de vida, ya sea bienes y servicios sociales de desarrollo socioeconómico, como la creación de empleos, o promoción de procesos productivos, entre otros. Normalmente, estas acciones se realizan con la participación activa de la comunidad, dirigidas por promotores que enseñan, entrenan, orientan, educan, etc., con objeto de producir cambios que ayuden a los individuos y a la comunidad, a fin de que acepten de manera consciente las planeaciones y los proyectos que mejorarán su comunidad, y de esta forma luchen por lograrlos.

Desarrollo urbano. M. Acciones que promueven cambios cualitativos definidos como urbanos, o sea, pertenecientes a la ciudad y sus áreas de impacto regional, con expresiones cuantitativas como la expansión física del área urbana, los aumentos o decrementos de población, los incrementos o decrementos de actividades productivas, etc. El proceso urbano es producto de la secuencia de cambios cualitativos de su desarrollo, en un sentido definido por las relaciones y actividades de la totalidad social, dentro de una realidad que abarca lo social, lo económico, lo político, lo ideológico y lo ecológico, y por tanto es un fenómeno motivado integralmente por todas las actividades de la totalidad social, que a la vez puede ser afectado por el crecimiento en particular de cualquiera de ellas, pero esto no quiere decir que se genere por un aspecto en particular, sino por la totalidad social. Así, las acciones que promueven cambios urbanos cualitativos pueden ser diseñadas y planeadas, en búsqueda de una ordenación de los asentamientos humanos.

Ordenamiento. Urbano u ordenanza relacionada con el fenómeno de la distribución de la población en determinado territorio. Este conjunto de leyes es producto de estudios urbanos y su íntima relación con la estructura jurídica del país o región, por lo que se tiene en cuenta las políticas nacionales, estatales o de entidades, municipales o condados o cantones, así como las disposiciones de zonas conurbadas que afecten a más de dos entidades o estados, a las que afectan a más de dos municipios o condados.

Plano urbano. N. Ras del suelo urbano donde se ve la conformación del trazo del tejido urbano, como calles, manzanas y espacios libres. En una síntesis gráfica de este plano, el contexto urbano que parte de los ejes de trazo generales, las formas de composición obtenidas y los elementos integrantes del espacio; el contorno urbano, definición del cambio, espacio libre del campo y espacio cubierto urbano; el entorno urbano, donde se marcan las características geomorfológicas del terreno, como curvas de nivel, bordes, barrancas, cuerpos de agua, etc., y los ecosistemas existentes, como bosques pantanos, etc.

Población Económicamente Activa. F. Población que trabaja en actividades económicas remuneradas, relacionadas a la otorgación de bienes y servicios profesionales o técnicos, al proceso de explotación y transformación de las materias primas para la producción de productos, y a la distribución de los bienes producidos que genera una totalidad social. En México incluye personas mayores de 12 años.
En el censo de población se plantea que la población económicamente activa abarca a las personas que “Ejercen o ejercieron una ocupación remunerada en dinero o especies, Ejercen o ejercieron una ocupación remunerada o no, en la producción de bienes y servicios, con valor comercial en una empresa explotada por un miembro de la familia. Tienen empleo, o sea, una ocupación remunerada asegurada, que no ejercen el día del censo por circunstancias transitorias”(cfr. Glosario de términos sobre asentamientos humanos, México, 1978, p 109)